夫妻贷款房离婚过户，上海怎么办才稳妥

从一个很常见的场景说起

有位女士来咨询：她和先生在上海买了一套两居室，房产证上是两个人的名字，贷款合同也一起签的。现在两人谈妥离婚，房子归她，剩下的贷款她继续还，先生答应配合把名字去掉。可到了不动产登记中心，窗口工作人员说了一句“房子还在抵押，办不了”，她当场就愣住了——离婚协议白纸黑字写得清清楚楚，为什么过不了户？

这样的问题，上海盛沃律师事务所的婚姻家事律师几乎每个月都会碰到好几回。答案其实不复杂：夫妻贷款房离婚过户，卡点不在离婚，而在“贷款”这两个字上。房子抵押在银行手里，贷款没结清，产权就不能随便动。

房子还在还贷，法律上卡在哪儿

先把两层关系分清楚。你和配偶之间是夫妻关系，离婚时怎么分房子，属于内部约定；银行和你之间是借贷加抵押关系，房子是抵押物。这两层关系，法律上是分开看的。

关于抵押物的转让，法律留了口子：

《民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

翻译成大白话：房子可以转让，但银行对房子的抵押权不会因为过户而消失。实践中常见的情况是，贷款合同里早就写了“未经银行同意不得转让”，银行自然不乐意在贷款没还清的时候换人。窗口说“办不了”，指的就是这个。

还有一层要注意。离婚时对共同债务的处理，法律也有规定：

《民法典》第一千零八十九条：离婚时，夫妻共同债务应当共同偿还。共同财产不足清偿或者财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成的，由人民法院判决。

意思是，你们俩在离婚协议里约定“贷款由男方还”，这个约定在你们之间有效，对银行却不产生约束力。哪天断供了，银行照样可以找你们两个人。这是很多当事人事后才反应过来的地方。

三个争议焦点，逐层拆开看

焦点一：有贷款的房子，到底能不能过户

能，但有前提——要么贷款结清、抵押注销，要么银行点头同意变更借款人。两者都不满足，登记机构不会受理。这里要注意，不少人以为拿着离婚证和离婚协议就能办，其实那只是材料的一部分。

焦点二：三条路怎么选

三条路没有绝对的好坏，关键看你们手上有多少钱、还剩多少贷款、彼此还信不信得过。本所婚姻家事律师在实务中发现，最容易出问题的恰恰是第三条路：协议签了，过户拖着，几年后房价涨了，一方反悔不认账。

焦点三：过户要交多少税

这一块反而不用太紧张。按照现行税收政策，夫妻离婚析产引起的房屋权属变更，一般不征收契税、个人所得税和增值税。真正要留意的是另一件事：这套房将来再卖的时候，“满几年”“是不是唯一住房”怎么算。上海地区的税务窗口在具体口径上可能略有差异，动身前打个电话问清楚，比事后补材料省事得多。

真到办手续这一步，材料和时间点要盯紧

材料备齐，能省掉来回跑的时间。通常需要下面这些：

• 双方身份证、户口本，离婚证（协议离婚），或生效判决书、调解书及生效证明（诉讼离婚）
• 离婚协议原件，协议离婚的须是民政部门备案的那一份
• 不动产权证书，也就是常说的房产证
• 贷款银行出具的同意变更函，或者贷款结清证明与抵押注销材料
• 不动产登记申请书，以及税务部门出具的完税或免税凭证

时间点上，有两处容易踩坑。协议离婚有三十天冷静期，拿到离婚证之前协议还没生效，别急着去办过户。诉讼离婚的，一审判决有上诉期，要等判决生效并拿到生效证明，登记机构才认。如果对方就是不肯配合，可以凭生效法律文书向法院申请强制执行，由法院向不动产登记机构发出协助执行通知书，单方也能办下来。

给正在办这件事的人几句实在话

离婚协议里关于房子的条款，别只写“房子归谁”。把剩余贷款金额、每月还款额、由谁还、断供了怎么处理、逾期了另一方怎么追偿、什么时间点必须配合过户、不配合要承担什么责任，一条条写清楚。写细一点，将来少吵很多架。

能一次性结清贷款的，尽量结清，这是最干净的做法。暂时结清不了，也要争取把归属约定落到法院的调解书或判决书里，比一纸协议更有保障。至于银行那边能不能转按揭，直接去贷款网点问，客户经理给的答复最准，别只听中介转述。

如果房子牵扯的金额大，或者双方已经谈不拢，早点找专业的人帮你捋一遍。上海盛沃律师事务所是2009年经上海市司法局批准设立的合伙制律所，办公地址在上海市静安区铜仁路299号SOHO东海广场33楼，长期代理上海地区的离婚诉讼、财产分割和抚养权案件。带着房产证、贷款合同和离婚协议来聊一次，很多绕不过去的结，其实能理出头绪。