上海唯一住房被执行，要预留多少生活费

唯一住房被执行，到底要预留多少生活费

先给结论：法律没有规定一个全国统一的数字。上海法院的常见做法分两种情况。拍卖的是被执行人一家维持生活所必需的唯一住房时，会从房屋变价款里先扣出五至八年租金，参照当地房屋租赁市场平均租金标准计算；或者由申请执行人按当地廉租住房保障面积标准另行提供住房。扣留工资、经营收入这类钱款时，则保留被执行人及其扶养家属的生活必需费用，实践中多参照上海最低生活保障标准。并不存在“按房价百分之几预留”的算法。

这个问题，往往是离婚官司的余波。判决书写着房子归一方、另一方拿折价款，拿房的人一时凑不出钱，对方申请强制执行，房子就被推到了拍卖台上。上海盛沃律师事务所长期代理婚姻家事案件，不少当事人是在收到执行通知那天，才第一次问出这句话：这是我唯一的房子，法院真的能拍吗？

从判决生效到房子被查封，中间发生了什么

执行程序推进得比很多人想象中快。判决生效、对方申请执行、法院立案、发出执行通知书和报告财产令，通常几周之内，房产信息就已经在系统里查到了。

这里先纠正一个误解：“唯一住房”不等于免于执行的保障。查封和拍卖是两回事。查封只是“上锁”，防止房子被偷偷卖掉或另行抵押，房子仍然归你居住；能不能拍卖，是另外一道关。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条：被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

注意条文里“生活所必需”这四个字。它是可以被推翻的判断，不是自动成立的结论。面积明显超出基本居住需要、家里另有房产、债务产生后突然“变成”唯一住房，都可能让这套房子失去豁免。本所婚姻家事律师在实务中发现，真正卡住当事人的往往不是法条本身，而是拿不出证明“必需”的证据。

唯一住房真的会被拍卖吗？先看这三种情形

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以其系被执行人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋变价款中扣除五至八年租金。

翻译成大白话，就是三种情况：

• 你负有扶养义务的人（配偶、成年子女、父母）名下还有一套能住人的房子；
• 官司打起来之后，你把名下别的房子转走了，想保住这一套；
• 申请执行人愿意给你安排住处，或者同意从卖房款里先扣几年租金，让你拿去租房。

第三种是现实中最常见的路径，也是大家口中“预留生活费”的真正来源。它的本质不是法院额外发给你的补偿，而是用房屋变价款换取的搬迁过渡成本。

预留多少：租金补偿和生活必需费用是两笔账

租金怎么算？没有精确到个位数的公式。所需面积一般参照上海廉租住房保障的面积口径，结合家庭人口（是否含未成年子女、老人）确定；租金单价参照房屋所在地段的市场平均租金；年限在五到八年之间，家庭困难、有未成年子女或长期患病成员的，可以往高处争取。打个比方，一套市中心老房子和一套外环两居室，同样是“唯一住房”，算出来的租金差距可能相当大。

生活必需费用是另一回事，它出现在法院扣留、提取被执行人收入的时候。上海目前的低保标准在每人每月一千五百元上下，具体以民政部门最新公布的数字为准，法院会按被扶养人数折算，再考虑子女学费、慢性病用药这类刚性支出。想往上争取，光靠口头陈述没用，得有票据。

房屋变价款到账后的处理顺序，大致是这样：

1. 扣除评估费、拍卖辅助费用等执行费用；
2. 优先清偿设有抵押的债权，多数是房贷余额；
3. 按申请执行人同意或法院确定的年限，扣出五至八年租金，交付被执行人用于租房；
4. 剩余款项用于清偿判决确定的债务，如折价款、抚养费、借款；
5. 仍有余额的，退还被执行人。

这里要注意，租金是“预留”，不是“奖励”。有当事人以为房子被拍了还能拿到一大笔钱，实际上房贷一扣、费用一扣，剩下的可能只够租几年房。

时间节点、材料清单，还有几个容易踩的坑

收到执行通知书和报告财产令之后，要按文书载明的期限（通常是七到十日）如实申报财产，这一步别拖。对执行行为有意见的，应当在执行程序终结前提出；案外人对执行标的提出书面异议的，法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。时间点错过，救济途径就窄了。

主张预留租金或者保留生活必需费用，手上最好备齐这些材料：

• 不动产登记查询单，证明该房屋是家庭唯一住房；
• 户口本、居住证、子女出生医学证明，证明同住家庭成员情况；
• 收入证明、银行流水，说明家庭实际经济状况；
• 低保证明、残疾证、慢性病诊断与购药票据、学费缴费凭证；
• 周边同地段房源的租赁挂牌信息或租赁合同，用于说明租金水平；
• 需要扶养的老人、未成年子女的扶养关系证明。

几个常见的坑，提前说清楚。为了保住房子把房产过户给亲戚，这一步走错，正好落进前面讲的第二种情形，还可能被追究拒不执行的责任。离婚协议里写“房贷由对方还”，对银行和债权人不产生对抗效力，房子照样可能被处置。还有人以为房子是夫妻共同财产、只执行一半份额就拍不了，实际上法院可以对份额整体处置，再分配价款。

说到底，唯一住房的执行，争的往往不是“能不能拍”，而是“拍完之后你能拿到多少过渡的钱、有多长时间搬家”。这笔账越早算越主动。上海盛沃律师事务所是2009年经上海市司法局批准设立的合伙制律所，办公地点在静安区铜仁路299号SOHO东海广场33楼，长期处理上海地区的离婚诉讼、财产分割与执行相关纠纷。如果房子已经进入执行程序，或者正在离婚谈判中涉及房产归属与折价款，建议带上判决书、执行通知书和房产材料，尽早做一次针对性梳理，把预留租金、生活费用和搬迁时间一并规划进去。